Liegenschaftsbewertungsgesetz



Artikel I Liegenschaftsbewertungsgesetz

Geltungsbereich


§ 1 LBG

§ 1 (1) Dieses Bundesgesetz gilt für die Ermittlung des Wertes (Bewertung) von

Liegenschaften, Liegenschaftsteilen und Überbauten im Sinn des § 435 ABGB sowie von

damit verbundenen Rechten und darauf ruhenden Lasten in allen gerichtlichen Verfahren.

(2) Dieses Bundesgesetz gilt auch für die Bewertung der in Abs. 1 genannten Sachen in

Verfahren auf Grund von bundesgesetzlichen Verwaltungsvorschriften, sofern vorgesehen ist,

daß der Bescheid, zu dessen Erlassung der Wert ermittelt wird, mit der Anrufung eines

Gerichts außer Kraft tritt, und sofern die Verwaltungsvorschriften nichts anderes bestimmen.


§ 2 LBG

Bewertungsgrundsatz

§ 2 (1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der

Verkehrswert der Sache zu ermitteln.

(2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im

redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

(3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben

bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.


§ 3 LBG

Allgemeine Regeln für die Bewertung

§ 3 (1) Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen

Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere das

Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§

6) in Betracht.

(2) Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden

Umstände erforderlich ist, sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren

anzuwenden.

(3) Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert

beeinflussen, sind bei der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine Bewertung

von Rechten und Lasten nach den in den §§ 2 bis 7 enthaltenen Regeln nicht möglich ist, muß

der vermögenswerte Vorteil des Berechtigten beziehungsweise der vermögenswerte Nachteil

des Belasteten herangezogen werden.

(4) Ist nur ein Teil einer Liegenschaft, ein mit einer Liegenschaft verbundenes Recht oder eine

darauf ruhende Last oder ein Teil eines Rechtes oder einer Last zu bewerten, so ist auch der

Wert der ganzen Liegenschaft beziehungsweise des ganzen Rechtes oder der ganzen Last zu

ermitteln, wenn dies für die Bewertung von Bedeutung ist.


§ 4 LBG

Vergleichswertverfahren

§ 4 (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich

erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare

Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit

der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und

geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder

Abschläge zu berücksichtigen.

(2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in

zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit

sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den

Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder

abzuwerten.

(3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, daß sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder

persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflußt wurden, dürfen zum Vergleich nur

herangezogen werden, wenn der Einfluß dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfaßt

werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden.


§ 5 LBG

Ertragswertverfahren

§ 5 (1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit

nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen

Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln

(Ertragswert).

(2) Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache

tatsächlich erzielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb,

Instandhaltung und Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung

vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie

nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrags

ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und

Liquidationskosten Bedacht zu nehmen.

(3) Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfaßbar

oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren

Erträgen ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache

nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung

entstehenden Aufwand auszugehen; dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen

oder allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen werden.

(4) Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art

üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.


§ 6 LBG

Sachwertverfahren

§ 6 (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des

Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des

Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert).

(2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen

vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen,

die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft

oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu

berücksichtigen.

(3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in

der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und

wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige

wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere

öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen

Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen.


§ 7 LBG

Wahl des Wertermittlungsverfahrens

§ 7 (1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der

Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen

Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten

zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter

Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.

(2) Sind für die Bewertung mehrere Wertermitllungsverfahren anzuwenden (§ 3 Abs. 2), so ist

aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen

Geschäftsverkehr zu ermitteln.


§ 8 LBG

Beiziehung von Sachverständigen

§ 8 (1) Für die Bewertung ist ein gerichtlich beeideter Sachverständiger für das jeweilige

Bewertungsfachgebiet beizuziehen; erforderlichenfalls können auch mehrere Sachverständige

beigezogen werden.

(2) Dabei ist der für die Bewertung maßgebliche Stichtag festzusetzen.

(3) Ferner ist anzuordnen, ob das Bewertungsgutachten schriftlich oder mündlich zu erstatten

ist. Sofern sie nicht unzweckmäßig oder unzulässig ist, ist die schriftliche

Gutachtenserstattung anzuordnen.

(4) Wird durch Gesetz oder Rechtsgeschäft ein anderer Wert als der Verkehrswert als für die

Bewertung der Sache maßgeblich bestimmt, so ist dem Sachverständigen die Ermittlung

dieses anderen Wertes aufzutragen.

(5) Sofern nicht eine Partei die Beiziehung eines Sachverständigen beantragt kann von ihr

abgesehen werden, wenn sich der Wert aus anderen unbedenklichen Beweismitteln eindeutig

ergibt.


§ 9 LBG

Allgemeine Erfordernisse des Gutachtens

§ 9 (1) Das Bewertungsgutachten hat zu enthalten

1. den Zweck des Gutachtens, den Bewertungsstichtag, den Tag der Besichtigung der Sache

und die dabei anwesenden Personen sowie die verwendeten Unterlagen;

2. den Befund mit einer Beschreibung der Sache nach ihren Wertbestimmungsmerkmalen und

ihren sonstigen, für die Bewertung bedeutsamen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher

Art;

3. die Bewertung unter Darlegung des angewendeten Wertermittlungsverfahrens und der

Gründe für die Auswahl des angewendeten Verfahrens oder der allenfalls angewendeten

Verfahrensverhindung

(2) Wenn mit der zu bewertenden Sache Rechte oder Lasten verbunden sind, muß angegeben

und begründet werden, inwieweit sie den Wert der Sache beeinflussen.


§ 10 LBG

Besondere Erfordernisse des Gutachtens

§ 10 (1) Beim Vergleichswertverfahren sind überdies die zum Vergleich herangezogenen

Sachen anzuführen und ihre Wertbestimmungsmerkmale zu beschreiben, die dafür erzielten

Kaufpreise anzugeben und allfällige Zu- oder Abschläge (§ 4 Abs. 1), Auf- oder Abwertungen

(§ 4 Abs. 2) und Kaufpreisberichtigungen (§ 4 Abs. 3) zu begründen

(2) Beim Ertragswertverfahren ist die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes zu begründen

(3) Beim Sachwertverfahren sind die dem Herstellungswert zugrundegelegten Raum- oder

Flächenmeterpreise und Indices anzugeben; der wertbestimmende Einfluß von allfälligen

Baumängeln und Bauschäden sowie eines allfälligen rückgestauten Reparaturbedarfs und die

wegen allfälliger technischer und wirtschaftlicher Wertminderung vom Herstellungswert

vorgenommenen Abschläge sind gesondert zu beziffern

(4) Bei anderen wissenschaftlich anerkannten Wertermittlungsverfahren als den in den §§ 4

bis 6 geregelten sind die zugrundegelegten Umstände darzustellen und ist auszuführen, in

welcher Weise die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr bei der Bewertung

berücksichtigt wurden

(5) Bei der Bewertung von Rechten und Lasten nach dem Vorteil des Berechtigten

beziehungsweise dem Nachteil des Belasteten (§ 3 Abs. 3) sind die Vor- und Nachteile zu

beschreiben und deren Dauer anzugeben; die Bewertung der Vor- und Nachteile sowie die

allfällige Auswahl eines Kapitalisierungszinssatzes und Kapitalisierungsfaktors sind zu

begründen.

letzte Bearbeitung:

(2) Wenn mit der zu bewertenden Sache Rechte oder Lasten verbunden sind, muß angegeben

und begründet werden, inwieweit sie den Wert der Sache beeinflussen.


§ 10 LBG

Besondere Erfordernisse des Gutachtens

§ 10 (1) Beim Vergleichswertverfahren sind überdies die zum Vergleich herangezogenen

Sachen anzuführen und ihre Wertbestimmungsmerkmale zu beschreiben, die dafür erzielten

Kaufpreise anzugeben und allfällige Zu- oder Abschläge (§ 4 Abs. 1), Auf- oder Abwertungen

(§ 4 Abs. 2) und Kaufpreisberichtigungen (§ 4 Abs. 3) zu begründen

(2) Beim Ertragswertverfahren ist die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes zu begründen

(3) Beim Sachwertverfahren sind die dem Herstellungswert zugrundegelegten Raum- oder

Flächenmeterpreise und Indices anzugeben; der wertbestimmende Einfluß von allfälligen

Baumängeln und Bauschäden sowie eines allfälligen rückgestauten Reparaturbedarfs und die

wegen allfälliger technischer und wirtschaftlicher Wertminderung vom Herstellungswert

vorgenommenen Abschläge sind gesondert zu beziffern

(4) Bei anderen wissenschaftlich anerkannten Wertermittlungsverfahren als den in den §§ 4

bis 6 geregelten sind die zugrundegelegten Umstände darzustellen und ist auszuführen, in

welcher Weise die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr bei der Bewertung

berücksichtigt wurden

(5) Bei der Bewertung von Rechten und Lasten nach dem Vorteil des Berechtigten

beziehungsweise dem Nachteil des Belasteten (§ 3 Abs. 3) sind die Vor- und Nachteile zu

beschreiben und deren Dauer anzugeben; die Bewertung der Vor- und Nachteile sowie die

allfällige Auswahl eines Kapitalisierungszinssatzes und Kapitalisierungsfaktors sind zu

begründen.